AMC纾困房企行动加速：化解65个风险项目，带动复工复产规模超千亿元
中国资产管理公司（AMC）纾困房企的动作正在提速。
12月9日，北京，信达中心・东外39号开盘30分钟即完成选房，官宣成交168套，总成交金额约57亿元。东外39号售罄的背后，是中国信达通过“收购+投资+债务重组+开发运营”的方式盘活烂尾楼资产的典型案例。
2022年年初以来，在监管层多次发声支持下，AMC加速推进房地产市场风险化解工作。
截至目前，四大全国性AMC中有3家发布了纾困房企数据。中国华融、中国东方资产、中国信达已累计推动及已落地的房企纾困项目65个，带动复工复产项目规模已经超过1500亿元；融创、世茂、奥园、佳兆业、阳光城(000671,诊股)、中南建设(000961,诊股)、建业地产等房企都出现在AMC的纾困名单上。
从全国性AMC到地方性AMC的进场，政策层面对房地产企业的纾困自上而下，逐步精细化落实。
“金融16条”就积极配合做好受困房地产企业风险处置问题提出，鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。鼓励资产管理公司与律师事务所、会计师事务所等第三方机构开展合作，提高资产处置效率。
在市场人士看来，政策上明确鼓励AMC联合各方加快风险资产处置，成效也较为明显，各地实质性复工复产的楼盘项目逐步增多。AMC通过购买债权、“接管+代建”、与地方国企设立纾困基金等方式参与房地产风险化解，对于提振市场信心，盘活化解重点问题楼盘风险起到了积极作用。
记者从某家AMC相关人士处了解到，目前头部AMC正充分运用金融工具全力助推房地产企业风险化解，从盘活出险房企烂尾楼、债务重组等方面支持房地产市场平稳发展。从全国性AMC到地方性AMC，纷纷加入到地产行业的这场集体帮扶中。
聚焦项目层面纾困
从AMC动作来看，聚焦项目层面的纾困依然是行业共识。
最近，融创中国完成转让上海董家渡项目近90%股权的消息引发市场关注。这一次主体股权变更是由“中国华融+6家银行组成银团+中信信托”共同注资，新增融资量超过120亿元，资金用于董家渡项目的整体开发、建设和运营。
此次股权设计为信托收益权方式，由华融联合银团、信托机构对项目进行大规模融资，操盘方依然是融创，并保留使用融创品牌，华融行使监管职能。退出时，AMC和银行的融资享有优先权，融创股权劣后并在融资全部偿还后回购股权。
业内普遍认为，此次AMC联合银行财团通过股权融资纾困融创的模式具有典型意义。
在此之前的8月5日，中国华融已与阳光城母公司阳光集团签署《纾困重组框架协议》，还将50亿元资金“输血”中南建设。
在参与问题房企的优质项目纾困上，中国信达联合深圳华建组成的项目团队，正式进场交接佳兆业广州南沙烂尾楼“悦伴湾”，这次是采用“信达收购债权+华建出资+信达地产(600657,诊股)代建”的合作模式对项目进行盘活。此外，中国信达联合河南中豫建投设立规模100亿元的房地产纾困基金已于12月9日完成注册，专项用于投资河南省问题楼盘纾困。
东方资产在纾困房企方面也有新动作。冠城大通(600067,诊股)于9月9日公告，由东方资产为公司代为偿付“20冠城01”债券17.3亿元本金，并签署《代偿协议书》、《债权债务确认协议暨还款协议》。长城资产与中交集团签署战略合作协议，双方将通过市场化方式，在国企改革重组、房地产行业风险化解，不良资产盘活等领域开展合作。
此外，东方资产和长城资产于2022年上半年分别发行金融债券，募集资金主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置，开展房地产行业不良资产纾困及房地产金融风险化解工作。
自去年房企出现流动性风险后，头部AMC在各地充当“白武士”纾困房企。
天风证券(601162,诊股)地产分析师韩笑表示，AMC 的多种纾困模式能从债务化解、流动性释放、资产盘活多方面打通房地产行业资金的正向循环，有利于防止风险扩散，抑制销售下滑。
截至10月末，中国华融正在推动中的房企纾困项目有16个，带动256.89亿元项目复工复产；中国东方已落地房地产风险化解项目29个，投放金额137.47亿元，带动935.79亿元房地产项目复工复产。截至8月末中国信达已落地房地产风险化解项目20个，投放金额102.85亿元，带动326.29亿元项目复工复产。
以此计算，3家AMC带动的复工复产项目规模已经达到1519亿元。
中国华融相关人士介绍，针对重点出险房企项目主要通过“债权%2B股权”、“股权转让+实施重组”、“信托隔离+代建盘活”等方式化险，以重点项目为突破口，已使93%以上的项目实现了风险隔离。
中国信达则提出了通过“传统债权收购+增量资金投入+地产公司代管代建”的集团协同模式，以项目为导向分类施策，以封闭运作为核心隔离风险。
“针对面临流动性困境房企，主要提供债权收购及重组、附回购条件的收购反委托、市场化收并购等纾困救助方案，帮助其恢复正常‘造血’功能；针对出现严重危机的房企，采取重整重组、项目收并购等方式进行风险处置。”中国信达相关人士表示。
新一轮纾困举措正在推进
除“国家队”AMC外，地方AMC也在地产纾困中发挥着重要作用。
7月28日，招商蛇口(001979,诊股)发布公告与深圳市招商平安资产已签署《战略合作协议》，双方拟在推动困境地产项目等方面进行合作。7月19日，郑州地产集团与河南资产管理有限公司计划联合设立郑州市地产纾困基金，帮助盘活地方房企资金，救助大量边缘房企。8月5日消息，郑州市已经下发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》，规模暂定100亿元。8月23日，3家南宁国企携手成立南宁房地产平稳基金，为一批已发生风险或濒临风险的楼盘纾困解难，基金首期规模30亿元，已完成缴付。同日，湖北省资产管理与浙商资产管理联合设立50亿元纾困基金，聚焦助企纾困，加大对全省不良资产的收购、处置力度。
据记者从相关人士处获悉，随着“保交楼”紧迫性提升，目前各大AMC都在推进新一轮纾困举措，但在具体对接项目没确定之前不会对外公布。
克而瑞研究中心企业研究总监房玲认为，AMC在介入方式上除在地方政府主导下共同成立专项纾困基金外，也会直接主导与房企的合作。在项目层面，一般由AMC出资，引入第三方代建来主导项目后续开发和运营；在企业层面，AMC主要采用经典的债务重组方式，也会参与部分较小房企的破产重整，但这种情况在本轮房地产流动性危机中相对较少。目前，参与企业层面纾困的基本是全国性AMC，每家企业可动用的资金达数百亿元。
中国房地产报记者梳理发现，四大AMC化解出险项目主要有三种形式，即“AMC接管+增量资金投入+代建”协作模式；AMC通过“债权+股权”工具箱，直接或联合其他银团提供增量资金，继续由房企操盘；AMC+地方国资合作成立地产纾困基金或平台。地方AMC的操作归纳起来主要包括与地方国有地产企业合作设立纾困基金、承接项目以及收并购项目。合作集中但不限于存量债务重组、现有项目续建、资源重组并购出清等。
“即使在保交楼大势下，并不意味着所有出险企业都将得到有效的纾困。” IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，大量的民营房企还是需要通过市场出清的方式进行重整，AMC参与重整更多只是从风险更可控、更具操作性的项目层面上进行。大多数AMC更重视地产项目层面的纾困，包括在地方政府引导下，专为优质项目提供支持的地方性纾困基金，以及AMC和代建企业合作，在全国范围内筛选纾困项目。
在政策鼓励之下，AMC或将继续加速介入房地产行业，成为加快风险出清的又一抓手，这对于出险房企来说释放出了积极信号，随着房地产纾困逐渐进入“深水区”，未来一段时间AMC与房企合作的案例或将变得更加常见。
