招商蛇口回复深交所：T102-0279号地不存在利用评估方法规避业绩补偿
观点网讯：4月11日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布对深圳证券交易所问询函的回复。
公告显示，招商蛇口3月27日收到深圳证券交易所上市审核中心下发的《关于招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金申请的审核问询函》。
其中，深交所要求招商蛇口结合自贸时代中心在建项目预计开发完成后收益实现方式，补充披露剩余法评估的具体过程、主要参数的测算依据及合理性。
据悉，深圳市自贸时代中心项目所在地块宗地编号为T102-0306号，其位于南山区前海妈湾片区十九开发单元01街坊，项目建设用地面积35,268.39�O，规划自贸时代中心一、二期商业、办公及酒店物业，总建筑面积496,647.67�O，共规划3栋物业。
其中，对招商局前海经贸中心一期2202号房、华润前海中心、世贸前海中心三个案例进行交易方式、交易时间、交易情况、区域因素、个别因素修正后得出待估对象办公物业的销售价格为63,000元/�O。
对卓越宝中时代广场一层商铺、易尚中心一层商铺、太子湾商务广场一层商铺三个案例进行交易方式、交易时间、交易情况、区域因素、个别因素修正后得出待估对象商业一层的销售价格为149,000元/�O。
此外，招商蛇口表示，T102-0279号宗地不存在重复计算宗地价值的情形，不存在利用选择评估方法规避业绩补偿的情形。
T102-0279地块短期利用阶段的房屋建筑物采用成本法评估，T102-0279地块短期、长期利用阶段的土地分别采用标定地价法和剩余法评估，两段价值相加即为全部的土地价值，且长期利用阶段的土地价值通过折现率进行了折现，考虑了从2026年6月29日（短期利用阶段到期日）到评估基准日的时间价值，评估逻辑规范清晰，不存在重复计算宗地价值的情形。T102-0279地块长期利用阶段采用剩余法评估，已纳入业绩承诺资产范围，长期利用阶段在业绩承诺期内预计不产生收益。
短期利用阶段建筑物采用成本法进行评估，考虑到地上建筑物拆除成本与残值价值相当，因此未考虑建筑物拆除成本费用。
