金科、恒大等房企再度公告债务违约，房地产业下半年还有两个偿债高峰
5月29日，金科股份（000656.SZ）、恒大地产先后发布了与债务情况有关的公告，金科股份宣布公司债券违约涉及金额9.19亿元；恒大地产则发布该公司涉及重大诉讼及未能清偿到期债务情况，不含境内外债券的到期债务和逾期商票加起来已高达5184.66亿元。
房地产市场还未回暖，房企们的新债旧债仍然在“违约-展期-违约”中循环。2023年是房企的债务到期高峰。同花顺iFinD显示，债券违约事件中，房地产行业无论从违约主体的数量还是违约金额来看，都远超其他行业。截至5月30日，共有89家房地产企业、511只债券违约，违约金额达2323.98亿元。
债务高压下，房企如何“活下去”？
旧债未偿，新债大限又至
早在4月底，金科股份就有两笔中期票据到期无法兑付本息，ST阳光城（000671.SZ）也在同期有3笔未偿还债券。
旧债未偿，新债又接连到期。
5月29日晚间，金科股份发布了关于公司债券相关事项的公告。公告表示，“H0金科03”应于2023年5月28日分期兑付支付全部本金的70%以及该部分本金自2022年5月28日（含）至2023年5月28日（不含）期间利息。本期应偿付本息金额9.19亿元，其中本金8.75亿元，利息4375万元。但该公司未能按期足额兑付上述本息。公告也提到，截至29日，关于本期公司债展期的持有人会议仍在表决过程中，公司正在就展期事宜与持有人持续沟通。
同日，恒大地产集团有限公司发布关于涉及重大诉讼及未能清偿到期债务等重大事项的公告，其中提到，截至2023年4月末，发行人涉及未能清偿的到期债务（不含境内外债券）累计约2724.79亿元；此外，截至2023年4月末，发行人逾期商票累计约2459.87亿元。
据悉，2023年7月及9月仍旧有到期高峰。中银证券研报显示，今年前4个月，房地产行业已偿还债券规模为3739亿元，占全年的39%；余下的5841亿元待偿还债务中，两个小高峰集中在7月和9月，分别达到1062亿元、938亿元。
2022年的偿付高峰，已经让不少民营房企经营陷入困境，直接导致了今年以来的ST潮。据中银证券测算，2022年国内外债券到期规模为8795亿元，2023年更高为9580亿元，2024年之后才会逐年减少。亿翰智库副总裁田晶指出，今年房企的债务压力依然较大，一些房企还是面临着新的债务违约风险，行业出清还未结束。
4月28日，合景泰富就因拖欠的附息银行及其他借贷的本金总额2.12亿元尚未按期偿还，故触发若干长期附息银行及其他借贷311.63亿元须按要求偿还，官宣首次违约。
不过，在业内人士看来，现阶段首次发生债务违约的房企生存环境有所好转。诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，相比前两年早早爆雷的房企，今年发生债务违约的房企偿债难度或较低于此前，同时债务风险化解方式较多于此前，主要体现在除出售资产、债务展期等常规操作外，政策端出台了更为针对性的支持措施，化债途径已然多元化。
“活下去”的前提仍是化解债务
进入第二季度后，大多数房企销售疲软，导致回款不畅，出险房企仍然融资困难。中指研究院数据显示，沪深上市房企2023年一季度利润规模持续下降，净利润率创近年新低；负债水平上升，短期偿债能力继续减弱。因此，对于债务问题，房企基本都选择了债务展期。
“虽然债务展期虽并不是目前唯一的解决方案，但确实是出险房企化解债务的重要突破口，对于房企来说，完成债务重组意味着短期内脱险，可以让房企获得阶段性的稳定，减轻企业的偿债压力，可以将更多的精力投身于生产经营之中。”关荣雪说。
4月12日，融创中国的展期和股转债等境外债务重组方案通过后，顺利达成了复牌指引及恢复买卖。4月14日，消息称花样年40亿美元境外债务的重组方案获得拥有75%债权的投资人签署同意书，接受重组支持协议。旭辉集团于5月23日发布公告，承诺如有关“20旭辉01”推迟回售等议案获得通过，将于议案约定的第二次回售兑付日前，向全部持有人兑付本期债券本金的2%、2%、3%、3%、5%及对应本金的利息。
5月30日，华夏幸福公告，目前“18华夏06”“18华夏07”和“19华夏01”部分债券持有人已签署债务重组协议。截至4月30日，该公司债务重组计划中的2192亿元金融债务通过签约等方式实现债务重组的金额累计约为人民币1806.24亿元。
“部分房企虽然采取了展期的方式，但一旦展期后还无法偿债，那么二次展期的操作会让投资者或地方政府很尴尬。”易居研究院研究总监严跃进指出。他进一步认为，发行新债来偿还旧债的模式虽然可行，但由于发新债也不是唾手可得，所以客观上对于化解存量债务还是有压力。
除了展期，房企是否还有其他化债方式？关荣雪介绍道，除了变卖资产、狠抓销售、债务展期外，还可以通过积极引入战投，通过外部合作资金的注入，以推动企业运营，缓解资金流动性；或者积极向地方或相关部门争取政策方面的支持，比如纾困基金、专项救助资金等。
严跃进也认为，房地产领域的市场信心还需要增强，同时房企在债转股等方面需要有新的动作或创新。对于一些今年刚出现债务问题的企业，他建议房企应该主动汇报情况和寻求政府支持。
“要么加紧销售回笼现金，要么想办法以新还旧。”田晶表示，在目前的市场形势下，债务问题无法彻底解决，今年下半年仍会有新的违约房企出现，行业出清也会继续。
关荣雪提醒道，如果房地产市场需求端一直无法实现实质性回暖以及房企在融资端持续受限，后续房企违约现象或会加剧。
