别光盯着写字楼 美国商业地产还藏着颗万亿美元“大雷”……

　　长期以来，公寓楼一直被公认为美国房地产市场的避风港，然而在如今饱受困扰的商业地产领域，这个曾被视为最安全的领域，却似乎可能成为下一个风暴眼。

　　多年来，受到租金稳步上涨和巨额投资回报前景的吸引，投资者一直在推高多户住宅(公寓楼)的价格。许多人背负了自身原本难以承受的债务，寄希望于他们能以足够快的速度提高租金来偿还贷款。

　　因而，与写字楼和商场受到远程办公和电子商务的严重冲击不同的是，租赁公寓的空置率很低。因此，公寓行业的主要问题也并非需求不足，而是利率——去年以来债务成本的突然飙升，现在可能会让全美各地的众多多户住宅业主倾家荡产。

　　数据公司CoStar的数据显示，在截至6月份的一年中，公寓建筑价值下降了14%，而前一年上涨了25%。这一跌幅与写字楼价值的跌幅大致相同。

　　长久以来，多户住宅的抵押贷款拖欠率通常较低，但如今正在上升。这一领域当前面临的困境是：借贷成本出现翻番，建筑支出不断增加、而租金增速已经开始放缓。房地产数据提供商Trepp今年早些时候发现，一类租赁公寓债务，在面临违约风险的商业抵押贷款中占了很大比例。

　　“氢弹场景”正在上演

　　资深房地产金融高管Peter Sotoloff表示，公寓房东正面临着“氢弹场景”。Peter Sotoloff曾是黑石(Blackstone)地产债业务的创始成员，也是Mack Real Estate Credit Strategies的前执行合伙人。

　　根据美国抵押贷款银行家协会(MBA)的数据，过去10年，未偿还的多户住宅抵押贷款增加了一倍多，达到约2万亿美元。根据Trepp的数据，这几乎是写字楼债务的两倍。该数据提供商补充称，多达近万亿美元(9807亿美元)的多户住宅债务将在2023年-2027年期间到期。

　　Sotoloff表示，“每个人都把注意力集中在写字楼上，而公寓违约的风险或许同时是一个大问题，却没有得到应有的关注”。

　　洛杉矶、休斯顿和旧金山的多户住宅业主已经拖欠了数千套公寓的贷款。据一位知情人士透露，全球最大的另类资产管理公司黑石正在为与曼哈顿11栋公寓楼相关的抵押贷款提供特别服务。黑石集团的一位发言人表示，“这些建筑面临着特殊的问题，并不能代表我们在更广泛的租赁住房投资组合中看到的实力。”

　　值得一提的是，公寓楼过往向来以风险较低的商业房地产投资而闻名。即使在经济衰退时期，它们的表现也相对较好，包括2008-2009年金融危机期间导致房地产市场崩溃时。原因很简单，人们总是需要一个居住的地方，在危机时期，那么被迫卖房的房主也会涌入租赁市场。

　　当前的高通胀也正允许房东将租金提高至高于平时的水平。根据租赁网站Apartment List的数据，在2021年和2022年的18个月里，房东要价上涨了25%。

　　对许多投资者来说，有一因素证明了支付高价的合理性——公寓楼业主从债券市场借来的资金通常会超过房产价值的80%。然而，问题也随之而至，以往大多数公寓贷款都是固定利率的长期抵押贷款，但在疫情期间，投资者获得了更多的短期浮动利率贷款。

　　风起于青萍之末

　　许多公寓楼的投资者自始至终都在押注一旦他们购买的建筑产生更高的租金收入，他们就可以以高得多的估值出售这些建筑，或为债务再融资。但几乎没有人能预料到，利率会如此迅速地上升，这压低了建筑价值，迫使房东以高得多的利率再融资。

　　作为关键资金来源的地区性银行，在经历了一季度的银行业危机后，放贷量也已大幅缩水，这加大了为抵押贷款再融资的难度。美国许多城市的租金增长大幅放缓，而通胀和不断增长的保险费则提高了建筑的运营成本。

　　与此同时，新加入这一领域的私人房地产公司，主要通过浮动利率债务和小型投资者进行现金融资，它们已成为多户住宅市场上的关键群体。一些人最初支付了更高的价格，只是基于对未来几年租金大幅上涨的乐观预期。而现在，他们在实现这些目标数字方面，遇到了前所未有的困境。

　　自2016年以来，总部位于洛杉矶的Tides Equities已收购了超过65亿美元的租赁地产，其中大部分是美国西南城市的中低收入公寓楼。评级机构的报告显示，针对2021年在达拉斯郊区购置的一处房产，该公司预计能在三年内将租金推高44%。

　　但今年6月，Tides Equities却告诉投资者，这一战略并没有按计划进行。该公司在一封信中称，租房者手头越来越紧。信中还表示，一些房产的收入已不足以偿还债务，投资者可能需要投入更多资金，才能使地产免于违约。

　　Tides Equities的联合创始人Sean Kia和Ryan Andrade在接受采访时称，他们正在与贷款人合作，研究如何避免面临困难的物业遭遇违约。

　　总部位于休斯顿的Nitya Capital公司拥有约30亿美元的多户住宅建筑，该公司在今年3月份也已通知投资者，由于利率陡升，该公司正在削减利润预期。

　　CoStar资本市场分析主管Chad Littell表示，与其他商业楼宇相比，公寓楼的价值更容易受到更高利率的影响，因为公寓按揭利率与10年期美国国债收益率密切相关，随着利率的上升，10年期美国国债近期已遭遇猛烈抛售。

　　甚至于一些经受住了过去风暴的资深房地产投资者，如今看起来也很脆弱。旧金山最大的房东之一Veritas Investments和合作伙伴在过去一年中拖欠了95座租赁大楼的债务。该公司在旧金山的投资组合将因此损失超过三分之一。

　　该公司今年早些时候表示，多户住宅房地产行业正面临着许多与其他资产类别(包括写字楼、商场和酒店业)相同的金融挑战。