政策宽松预期渐浓 上海二手房隐现回暖趋势
21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道
在上海，原本平平无奇的暑期档楼市，因为7月底开始政策利好不断释放，买卖双方的博弈也变得微妙起来。
持币待购、预算1000万元出头的外企员工艾米（化名），原本在年初决定转向新房市场，如今又迟疑了。她发现，此前上海市场一直传言政策放松，一直也没看到政策落地；她看中的一个小区，有业主真心想卖掉房子，一直在降价，去年年底至今已经降了100多万。于是，艾米也就继续看二手房了。
新房涨幅收窄、二手房跌幅趋缓。这是上海中原地产市场分析师卢文曦对上海市场的最新解读。他指出，7月上海二手房和新房节奏同步，成交在低位运行。不过7月成交量和六月持平，缓解了成交量持续下跌产生的心理压力。卢文曦将之归功于7月最后一周召开的重要会议，释放出积极信号，在市场信心回升的状态下，成交节奏加快。
综合机构数据和中介门店反馈，近2周上海二手市场成交量整体趋势仍然维持量价齐跌。但是从成交量看，7月18日-7月30日成交5337套；8月1日-8月13日合计成交5434套。成交量有一个较小幅度的上升。
据门店业务员反映，基于成交量处于“冰冻”，流动性减弱，从累计跌幅来看，二手房源甚至接近八折优惠，对房东而言，卖出的房子也是置换，如果让步太多等于自己损失，所以不愿再大幅让步。因此从价格下跌幅度来看，有明显放缓趋势。
市场政策预期强烈、二手房价议价空间大，此时消费者入市信心有所回升，郊区房源降价100万左右会有人接盘，但挂牌的业主和观望的购房者仿佛都欠缺了一点动力。
交易底部盘整
四、五月份以来，上海郊区二手房不断降价，不少板块的一手房价格优势正在逐渐淡化，持币待购买家逐步积累。
夏天（化名）所在的一个购房群里，大部分都是持币待购的买家。为了孩子上学，夏天在2022年9月份卖掉了手上的房子，准备置换二手学区房。他和妻子均对楼市持观望态度，认为市场还有下行空间。不过他发现，群里少量人转去打新了，因为政策对打新的客户比较友好，比如有的楼盘入围积分下调了。
二手房供应量在减少。一方面，是部分业主发现去化周期拉长，不着急出手的便下架了房源，等待政策明朗之后再挂牌；另一方面，急售的业主看到持续降价之后，加速了出售的意愿。
同策研究院数据显示，8月7日-8月13日这一周，上海商品市场新增商品住宅供应3.07万平方米，环比减少51.57%；成交量4.71万平米，环比减少66.71%，成交均价下降至56521元/平方米。
据部分中介门店的反馈，上海8月以来二手房日均成交400套左右，相比7月日均394套，数据没有大的波动。
艾米持币观望的一个重要原因是，她所选择的板块里，二手房有130平方米的户型，一手房只有99平方米的精装房和200平方米的毛坯房，而200平方米超过家庭预算了。产品不适配，是艾米一直徘徊在二手房市场的原因。她判断现在是买方市场，成交价格比挂牌价还有不少谈判空间。
市场不确定性因素加剧，政策预期强烈但落地需要时间，这让房企也加快了项目落地节奏。绿城此前在上海拿下三幅地块，其中闵行梅陇项目拿地9天后便公示规划设计方案，嘉定南翔项目也在12天后公示了规划设计方案。
作为五大新城之一，嘉定新城的发展配套设施相对成熟，但这也是一个对楼市影响涨跌特别敏感的板块。嘉定新城最近的二手房去化不甚理想。“一套90平方米的房子，降了100万左右才卖掉。”刘涛（化名）在嘉定新城做房地产中介已将近10年了，最近他明显感受到了市场低迷。8月以来，刘涛签单量有所上升。去年以来二手房的降价，逐渐把一二手房价差填平，一手房价格优势正在消失。此外，个别新盘因为入围积分走高，也导致消费者退而求其次选择二手房。
从去年10月开始，上海链家网的挂牌量一直在增加，近一年来的最高峰是今年5月约8.07万套，随后开始逐步降低。8月1日的时候，挂牌76737套。截至8月15日，挂牌量下降至76585套。挂牌量的微缩说明成交量有了小幅度的提升，也有部分不是特别着急卖的房东，撤卖等政策出台。
细分新增挂牌房源，可以看到外环外仍是主力军，内环内新增挂牌较少。同时总价200-600万房源也是新增挂牌大头，其他总价段相对较少。
卢文曦认为，二手房成交能够直接反映市场情绪。此前一线城市表现强，但经不住整体市场疲软，情绪转变非常快，一旦没有交易量后，价格也有“补跌”需要。虽然政策有松动表态，但迟迟没落地，8月份的数据预计不会有太明显上升。
政策预期强烈
“8月这几周很关键。”8月初，一名前十强房企高管告诉21世纪经济报道记者，据该集团部分城市公司周末的监测数据来看，7月最后两个周末的来访数据和成交数据有轻微上升。据其表示，8月的楼市成交状况将影响传统意义上的“金九银十”。
上海链家研究院首席分析师杨雨蕾也指出，针对房地产市场的利好信号频频释放，虽然具体政策尚未落地，但市场信心有所提振。
正如新房市场一样，链家数据也反映出7月最后一周，二手房带看量和成交量出现比较明显的增长，周成交套数环比增长近20%。7月成交量止跌，暂未出现进一步的下滑。
7月底二手房成交量增加，反映出买卖双方博弈的微妙心理变化。通常月底成交量会存在集中释放的情况。此外，一些购房者预期后续政策会出现放松，考虑到自己的议价能力可能会受到影响，选择落袋为安。
市场信心回暖，伴随着楼市宽松政策的落地加速。8月上半月，多个一二线城市出台公积金宽松政策；上周末，多地市场传言放松限购。
8月初以来，各地的政策利好有所增加。这些政策涉及疏通购房程序、消费端刺激等多个层面。比如，8月7日，住建部发布通知称将整合住房公积金个人证明事项，推动“亮码可办”；同样是8月7日，杭州部分街区继续放宽限购，余杭区闲林街道天目山西路以南区域街道加入余杭区限购放宽圈。上海则在吸引房地产投资方面推出力度较大的政策。8月14日，上海市财政局公告，拟发行6笔专项债券，计划发行面值总额为57.09亿元，其中有两期发行金额分别为8亿元和23.5亿元的专项债券为棚改专项债。
多个二线城市如厦门等传放松限购、降首付比例等推动市场信心回暖，但政策未落地，买卖双方博弈加剧市场震荡。
最新出炉的统计局数据显示，2023年7月份，70个大中城市商品住宅销售价格上涨城市个数减少，各线城市商品住宅销售价格环比持平或下降。其中，二手房环比跌幅扩大，一线城市继续领跌值得关注。
以上海为例，7月是传统销售淡季，一方面经过六月的业绩冲刺，下半年刚开始压力小很多，另一方面，7月高温对看房不利，因此上海成交只有53万平方米，而且从近十年的7月市场表现来看，今年是最疲软的一次。
政策宽松预期渐浓，市场需求还会继续被激发出来。市场平静的背后会否酝酿反弹？对此，卢文曦认为金九兑现的概率非常大。反映到价格上，新房主要看成交结构10万+项目是否能保持活跃度，否则新房价格继续保持震荡；二手房成交量继续在低位盘整，价格下跌动力基本释放完，环比下跌幅度将进一步收窄。
一线城市静待政策底出现。卢文曦指出，8月底9月初是重要时间窗口。但从一线城市楼市状况来看，大概率是分层、分区域等细致化区别化对待，所以不要期待大力度的宽松。
