广东全域土整样本｜茂名高州重整万亩土地，激活“交易+运营”多重收益

南方财经全媒体记者郑玮  广州报道

暮秋时节，走进茂名高州市镇江镇水郁村，目之所及，是青黄相间的稻田片片相连，与远处的青山绿树相映成趣。在广东这座粮食消费大省，稻田并不罕见，但在水郁村连片的稻田背后，还潜藏着近年来广东开展全域土地综合整治的特色实践。

“我们这里正在打造千亩连片耕地，之后还要打造万亩耕海，到那时场面会更加壮观。”当地村干部介绍，水郁村近期正在开展一项综合整治示范工程，计划进行居民搬迁安置、耕地连片整治、农旅策划及建设、村庄风貌提升等项目，拟建设安置区22.5亩、腾退建筑64栋、安置38户、新增耕地22亩，并利用整备形成的连片土地，发展农业文化旅游。

水郁村开展的综合整治示范工程是高州市镇江镇万亩方全域土地综合整治项目（以下简称“镇江镇万亩方项目”）的其中一部分。包括水郁村在内，镇江镇万亩方项目整治区总面积达2.13万亩，涉及水郁村全域及江口村、山口村、朋山村、金村部分用地，涉及村民共3083户。

值得注意的是，南方财经全媒体记者获悉，镇江镇万亩方项目计划通过居民点搬迁安置腾退部分零散建设用地，同时通过垦造水田、高标准农田建设等形成集中连片耕地，促进规模种植，提高粮食产量，并在此基础上建设田园综合体，形成集种植、加工、文旅等一体的三产融合项目示范区。

从发展预制菜业态到盘活农业旅游资源，通过三产融合延长农业产业链和价值链是近年广东推进农业转型升级的主要思路之一。镇江镇万亩方项目则通过土地整备为各类农业新业态发展进一步打破空间限制。

其中，在农用地整理方面，镇江镇万亩方项目拟实施垦造水田（新增水田）1340亩，实施高标准农田建设7950亩；在建设用地整理方面，城乡建设用地增减挂钩腾退指标91亩；在乡村生态修复方面，鉴江中下游沿河生态修复5.3km。

此外，推进全域土地综合整治还需要回答一个关键问题：资金从哪来？

镇江镇万亩方项目融资采用政府投资与社会资本投资结合的方式，各类子项目投资合计约6.2亿元，其中财政投资1.6亿元，社会资本投资4.6亿元。高州市人民政府党组成员、市自然资源局局长朱艳红介绍，目前该项目已与高州市高晟城乡建设投资集团有限公司等国有企业进行初步对接，拟申请政策性银行贷款。

撬动社会资本加入的前提是推动项目建立相对成熟的商业模式。据悉，镇江镇万亩方项目收益共包括指标交易收益和运营收益两部分，合计7.0亿元。其中，指标交易收益主要为新增水田指标收益――预计新增水田指标1340亩，参考《广东省自然资源厅关于水田指标管理使用的办法》，水田指标保护价为30万元/亩，指标交易收益约40200万元。

运营收益则衔接政策性银行贷款期限，按照20年时间对一、二、三产运营收益进行测算，除前两年无收益外，运营收益合计共30156万元。其中农业种养部分，种植区经营收入1400元/亩/年，共收入23411万元，农业加工部分，加工区经营和租赁收入10元/平方米/月，共收入6277万元。农旅融合部分，农旅融合经营收入10元/平方米/月，总收入360万元，6个月/年，停车位及广告牌经营收入为农旅融合经营收入的30%，共收入108万元。

2023年初高州市政府工作报告即提出，要加大对批而未供、供而未用、用而未尽、建而未投、投而未达标土地等“五未”土地处置力度，对闲置土地、产业低效用地进行整治，为项目建设提供用地保障。随着2023年9月高州市获批为全域土地综合整治省级试点，南方财经全媒体记者获悉，镇江镇万亩方项目、丝苗米现代农业产业园项目、根子镇美丽圩街示范项目等多个全域土地综合整治项目也将于2024年陆续在高州多地开工实施。

茂名市高州市全域土地综合整治试点项目建设内容显示，接下来高州市计划划定4个“万亩方”和18个“千亩方”高质量耕地集中整治区，计划补充耕地项目552.44公顷（0.83万亩）、垦造水田项目117.90公顷（0.18万亩）、实施高标准农田建设面积5886.67公顷（8.83万亩），预期形成5片共9703亩的永久基本农田储备区。