地产启示录｜碧桂园服务渡劫

　　21世纪经济报道记者吴抒颖广州报道

　　碧桂园服务的大额计提减值公告，还是来了。

　　近日，碧桂园服务发布公告称，就关联方贸易应收款项进行计提减值拨备约18至23亿元；就商誉及其他无形资产减值计提约14至18亿元。受此影响，其2023年度净利润预计将减少32亿至41亿元。

　　这则公告来得特别早，却并不令资本市场意外。在碧桂园出险后，碧桂园服务的“警报”何时拉响，只是时间问题。考虑到碧桂园服务去年的净利润为约23亿元，今年上半年为约24亿元，这次计提很可能将造成碧桂园服务上市以来的首次亏损。

　　针对此次计提，碧桂园服务方面在公告中解释称，已积极调整关联方相关业务策略，关联方业务规模相比2022年有所下降，并保持与关联方密切沟通，持续推进各类贸易应收款回款措施的落实。

　　碧桂园服务和碧桂园其实早已做了切割，两者的实控人同为杨惠妍家族，但彼此之间没有持股关系。在碧桂园出险前，杨惠妍家族也将所持有的约一半碧桂园服务股权作了捐赠，以此进一步区分两者的关系。

　　杨惠妍家族看似作了妥当的安排，但碧桂园服务却不能够独善其身，这是物业服务企业不能挣脱的桎梏。

　　意料中的计提

　　碧桂园服务此番计提，铺垫已久。

　　今年中期，碧桂园服务关联方的应收账款问题，就已经十分突出。根据中报，截至2023年6月30日，碧桂园服务的贸易应收款项净额约174亿元，较去年底增加约21亿元。碧桂园服务解释称，这主要是由于收入总额的增长所致，其他应收款项净额由于按金及代业主垫付款减少，较去年底下降至约49亿元。

　　在这其中，碧桂园服务来自关联方的贸易应收款项约为23.01亿元，较2022年末增加了约5.7亿元，增幅32.9%。

　　应收账款大增三成，加之碧桂园其时已经计划债务展期，这自然是碧桂园服务其时的隐患。碧桂园服务管理层在业绩会上回应称，“我们会依法依规去处理保护自身的合法权益。也会转变服务的方式，积极沟通，必要的时候甚至会适当的缩减一些不必要的关联交易服务。”

　　到了年底，碧桂园服务还是不得不直面关联方账款所“埋下的雷”，在最新公告中，碧桂园服务表示，基于现有账目，已根据香港财务报告准则分别对关联方的贸易应收款项的预期信用损失进行评估及对商誉进行减值测试，并根据评估及减值测试结果拟对其中存在减值迹象的资产相应计提资产减值拨备，拨备金额为约18亿元-23亿元。

　　碧桂园服务针对这次拨备解释称，中国房地产市场供求关系发生重大变化，其关联方客户从事房地产开发及相关业务并面临阶段性流动性压力。

　　“出于谨慎性原则对关联方贸易应收款项计提大额的减值拨备。根据关联方应收款项回收进展，公司已经积极调整关联方相关业务策略，关联方业务规模相比2022年有所下降，并保持与关联方密切沟通，尽最大努力持续推进各类贸易应收款回款措施的落实。”碧桂园服务强调。

　　这次拨备，在市场人士看来只是时间问题。

　　一位港股物业股的投资者对21世纪经济报道记者分析，“物企现在没什么投资价值，好的那段时间也有特殊情景推动。去年很多物企都受到关联方影响业绩下滑得很厉害，收不回来钱打官司的都有。这个行业说白了还是房地产强相关，再怎么隔离风险，（如果）关联公司不行，物业也不好做。碧桂园服务也是同样的道理。”

　　收并购后遗症

　　不仅是关联方出现了大额计提，碧桂园服务也出现了相当比例的商誉减值。

　　根据公告，碧桂园服务就其商誉及其他无形资产减值计提约14亿元-18亿元。碧桂园服务解释称，上述减值计提则主要由于过往年度收并购的部分附属公司拓展业务及增值业务未能如预期开展，有部分存量业务进行调整，从而导致收入及利润下降。同时，部分客户回款周期变长导致现金流不理想。

　　碧桂园服务的这个问题，也在市场的预料中。在最大肆扩张的时候，碧桂园服务砸下重金攻城略地，几乎将所有市场上较具有质素的标的都收入囊中。可供查证的就有，33亿元收购彩生活旗下万象美物业，48亿元收购蓝光嘉宝，以及100亿元收购富力物业。

　　一位物企的高管人士其时对21世纪经济报道记者表示，“碧服收购给的溢价都很高，他们要先上规模，做第一。其他物企都不敢像他这样做。”

　　不过，这些收购在当时就已经有同行提出不同意见。

　　万物云董事长朱保全就多次提到，物管行业有必要反思，高溢价收并购过程中，较高的商誉价值是否合理。“过去物企有45倍的市盈率，用30倍去并购还有15倍可以炒，但同步在计入高价的过程中，对于资产负债表一定是变重的，一旦将大头计入了摊销，对当期的利润业绩一定会产生影响。”

　　回溯碧桂园所经历的过往，朱保全所说的这一切，在碧桂园身上逐一应验。实际上，今年以来，碧桂园服务的收并购也在重新调整。

　　今年年初，碧桂园管理层在业绩会上表示，已对收并购公司采取“属地化管理”，同时设置严格准入和退出的机制，在满意度考核、业绩辅导等方面已建立一个成熟的机制。2023年，碧桂园服务也将进一步加强属地化管理原则，股权公司的各个项目及项目团队，分别融入到所在的省份、城市，完全地接受碧桂园服务的管理办法和企业文化。

　　在这种战略安排下，碧桂园服务今年退出了一些项目。“我们主动退出了8400多万方的管理面积，相当于一些小型物管上市公司的规模。”碧桂园管理层表示。

　　即便已经在进行收缩，该来的计提还是不会少。摩根大通在最近的一份研报中指出，预计碧桂园服务未来数年商誉进一步减值空间巨大，“即使之后考虑到公告中所述的潜在商誉减值，相关商誉余额仍然很大，可能还需要数年才能完成。”

　　这对碧桂园服务来说，很可能不是短期的阵痛。兄弟公司碧桂园未来必难为之贡献可观的管理面积，收并购的残局还待收拾，碧桂园服务的业绩将持续承压也是不争事实。

　　针对碧桂园服务在计提后公司对未来的发展安排等相关情况，21世纪经济报道记者向碧桂园服务相关人士进行问询，对方表示公告上已披露相关消息，暂时没有进一步回复。